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老旧小区停车 亟须破解困局(走转改·一线调查)
来源: 人民日报    发布时间: 2017-01-08 15:11:57    您是第0位浏览者

随着私家车的普及,老旧小区停车越来越难,改造、新建停车位成为老旧小区不得已的选择。要改造老旧小区,离不开小区业主的集体决策,然而小区居民自治却因种种原因并不容易实现。窘在何处?如何破局?记者在昆明市某医院小区进行了调查。

难以停放的私家车

私装地锁、乱停车辆,既侵犯其他业主共有权,也威胁居民安全

从宽阔的城市主干道拐进胡同,就可抵达一个个小区。建于上世纪90年代中期的云南省人民医院小区(以下简称医院小区),便是昆明城成百上千老旧小区的一个。

小区有329户业主,绝大多数曾是医院职工。因地处“一环”,到哪儿都方便;但停车却是停哪儿都麻烦:胡同狭窄车位有限、小区没配建车位。这也是全国不少老旧小区普遍存在的问题。

好在小区西侧有片医院预留了准备建房的空地,加上医院长期“扮演”着业主委员会的角色聘请小区物业,2015年12月以前,大部分住户都将车停在空地里,偶有少部分业主将车停在小区硬化道路上,也无碍通行。

不过,随着医院2015年12月不再管理小区,预建房空地被贴上了封条,小区停车难日益凸显。原本归小区业主共有的公共用地成了“无主物”,各住户开始跑马圈地,纷纷装地锁。

“开始时抢占硬化路;硬化路抢完了,有住户就干脆在绿地上装地锁。”小区资深住户尤佳说,空地被封和门卫的离开,成为部分住户在绿化地上“开辟”车位的理由。

抢车位的业主也很无奈,“不抢占一个,真没地方停车。”一位住户告诉笔者,自己也不愿意破坏小区绿化地,但空地被封上后,许多住户都没地方停车,只能在绿化带上抢占车位。空地重新开放后,不少人仍用地锁占着车位,担心哪天空地不让停车了,还得停回来。

笔者去年5月在小区看到,原本计划建楼的空地重新开放后密密麻麻停满了车辆,小区道路凡是能停车的硬化路面都已被地锁占据。如今大半年过去了,小区停车难问题虽有改观,但部分业主仍不愿拆除地锁。

“部分业主安装地锁,侵犯了其他业主的共有权,对于违法私自安装 地锁 的行为,应坚决清理,不能纵容或漠视不管。”对外经济贸易大学法学院博士后孙宏臣说。

乱停的私家车方便了停车人,却也时刻威胁着小区所有居民的安全。比如,2016年,小区内有位老人得了急病需紧急救援,但救护车到了小区门口,却被停在路边的车堵住了道路,医护人员只好用担架把病人抬出去。“如发生火灾,后果更是不堪设想。”尤佳说。

处境尴尬的业委会

物业公司不愿接手;业委会须达全体业主过半同意,合法门槛高

垃圾无人清运,私家车乱停乱放,小区业主很快就感受到了医院退出管理带来的种种不便。

几位七八十岁的老职工主动出面,牵头征求住户意见成立业主委员会。贴通知、发调查表、入户调查,开会商量方案,忙活了一个多月,老人们终于把业委会成立了起来。

“20多年过去,小区内的住户不再像原来那样单一,商量起事儿来也很麻烦。”尤佳告诉记者,小区内医院老职工、外来购房户和租房户三分天下,沟通难度颇大。

“发放成立业主委员会调查表时,只发出了180份;而在投票选举业主委员会负责人时,仍有部分住户没参加。”尤佳告诉记者,通过无记名投票的方式选举产生的业委会,在2016年1月3日,经选举公示后正式运作。

不过,票数最高的业委会负责人只有尴尬的136票,未达到全部户数的半数,意味着目前运作的业委会合法性存在瑕疵。

“考虑到老旧小区租房比例较大,业主居住分散,在实践中,选举业委会可以考虑书面表决的方式,但合法业委会成员仍应达到全体业主的过半数同意才能合法当选。”孙宏臣说。

实际上,成立业主委员会也是不得已为之。尤佳告诉记者,他们也曾考虑过从外部直接引进物业公司管理,但咨询了好几家物业管理公司,都因小区太过老旧、物业费太低、管理成本高等原因而不愿接管。“只能硬着头皮自己干,大家也没有物业管理经验,都是摸着石头过河。”尤佳说。

不过,小区目前只有一半住户自觉交了物业管理费,剩下的有的是租住户,早出晚归,只能到晚上一户户上门收取;有的没人居住。“如果费用收不起来,那么清理化粪池、恢复绿化地、支付门卫工资等费用就没办法支出,小区日常维护也难以为继。”尤佳告诉记者。

而法律上的瑕疵也意味着:既然目前的业委会不是合法主体,业主并没有法律义务向其缴纳物业费,而业委会要求住户拆除地锁等维护小区公共秩序的行为,法律依据也不足。

收不起来的停车费

小区管理需要开支,居民意见难统一;政府部门出面协调应能有效解决问题

因为小区长期不收停车费,自2015年12月8日开始,不少外来车辆将小区当做免费停车场,往往一停就是好几天,不少业主反而无处停车。

“再加上管理小区确实需要开支,经业主委员会开会商讨,结合其他小区停车收取的费用等情况后,一致同意收取120元/月的停车费。”尤佳说。

不过孙宏臣表示,根据《物权法》第七十六条规定,改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。“老旧小区停车位改造、收费等重大事项,应召开业主大会投票决定才可实施,业委会无权独立决定。”孙宏臣说。

“老旧小区停车位大部分属业主共有道路或其他场地,停车费的收取和使用应由业主大会来确定。”孙宏臣认为,停车费的使用应是为了小区业主的共同利益,停车费作为小区业主共有物权的收益权,在除去相关费用后亦应为小区业主共有。

与同地段其他小区相比,120元/月的停车费已很低,但不愿交钱的住户仍大有人在。比如,2016年4月28日到5月2日,尤佳等业委会成员入户收费50户,只有5户缴纳了。“有的住户一听说要收费,直接将我们轰了出去。”尤佳说。

尤佳表示,为了确保开支明晰,业委会每次收钱都是4—6人一组,钱也是一一清点后全部签字交由专人保管,支出也有专门的出纳和管理人员负责,账目会定期公开。

“我们收了一半多业主的物业费和停车费后,就装起了门禁。” 尤佳说,自去年5月下旬装起门禁后,优先保障缴纳了停车费业主的车位。

门禁的装置,的确让小区宽敞了很多,除了偶尔会有业主将车停在小区硬化路上外,将车停在绿化带的现象已不存在。大半年过去了,记者也会定期在该小区看到账目公示,收取多少,支出多少,钱花在哪儿,都写得一清二楚。业委会也算是松了一口气。但是,部分业主还是不愿意取消地锁。“他们听不进去,我们也很尴尬,原本是义务为大家服务,却得不到理解。”尤佳说。

“小区居民意见难以统一,也缺乏协调和沟通,由政府有关部门出面协调,有助于问题解决。”孙宏臣建议,在目前小区居民自治存在现实困境的情况下,政府有关部门积极介入解决停车难,能够促进社区和谐。

昆明市官渡区金马街道东华路社区,同样是连片老旧小区,住户高达5000多户。尽管没有聘用物业管理,小区秩序和卫生都非常好。东华路社区党总支书记杨晓玲认为,老旧小区治理的关键,恰恰是持之以恒推进居民自治。“小区自治难在起步、难在持之以恒;从这个角度说,医院小区的起步非常好。”杨晓玲说。


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